Permisos para reformas en Madrid: declaración responsable, licencia y plazos` (antes: «Permisos para reformas en Madrid: trámites, documentos y plazos»)

Los permisos para una reforma integral en Madrid dependen de tres cosas: el municipio, el edificio y lo que vas a hacer de verdad. Pintar y cambiar suelos no se tramita igual que tirar tabiques, cambiar ventanas o tocar un muro. En esta guía te explicamos qué trámite corresponde a cada caso, qué papel tiene la comunidad de propietarios y cómo meter los permisos en el calendario para que no paren la obra.

Es una guía general: no sustituye la revisión de un técnico ni la información municipal vigente. Antes de empezar, confirma el procedimiento en el portal de Vivienda, urbanismo y obras del Ayuntamiento de Madrid o en el ayuntamiento de tu municipio.

¿Declaración responsable o licencia de obra?

La declaración responsable es la vía habitual para obras interiores sin afección estructural ni exterior; la licencia queda para obras de más entidad que el ayuntamiento debe revisar antes de que empiecen.

La Ley 1/2020 de la Comunidad de Madrid hizo de la declaración responsable urbanística la vía general para muchas obras, y en Madrid capital la desarrolla la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de 2022. Pero cada municipio aplica su propia ordenanza: Getafe, Alcobendas o Leganés pueden pedir documentos distintos que Madrid capital.

Ojo con una idea muy extendida: «obra interior» no significa «sin trámite». Casi cualquier reforma integral pasa por algún procedimiento municipal, y qué obras pequeñas quedan fuera de todo trámite lo decide cada ordenanza. Consulta en tu ayuntamiento antes de empezar.

¿Qué obras suelen necesitar licencia?

Necesitan licencia, por lo general, las obras que el ayuntamiento debe revisar con un proyecto técnico antes de que empiecen.

• Actuaciones sobre estructura: muros de carga, pilares, vigas o forjados.
• Ampliaciones o cambios de volumen.
• Cambios relevantes de fachada o de la imagen exterior del edificio.
• Obras en edificios con algún grado de protección patrimonial.
• Cambios de uso, por ejemplo de local a vivienda.

Si tienes cualquier duda sobre un muro, un forjado, un patio o la protección del edificio, consulta a un técnico competente antes de demoler. Esa revisión protege la seguridad y evita parar una obra ya empezada. En edificios protegidos la obra puede requerir además un informe de patrimonio; consulta en tu ayuntamiento antes de empezar qué se puede tocar y con qué trámite.

¿Qué tiene que ver la comunidad de propietarios?

Aunque el trámite municipal sea correcto, tienes que comunicar la obra a la comunidad antes de empezar, y cualquier cambio en elementos comunes necesita su autorización.

La Ley de Propiedad Horizontal permite modificar tu vivienda si no afectas a la seguridad del edificio, a su estructura, a su configuración o estado exteriores ni a los derechos de otro vecino, y obliga a comunicarlo antes al presidente o al administrador. Bajantes, fachada, patios, cubierta, conductos, estructura y la imagen de las ventanas suelen ser elementos comunes: tocarlos requiere acuerdo de la comunidad.

Revisa también los estatutos y las normas internas: horarios de obra, uso del ascensor, protección de portal y escalera. Conviene documentar con fotos el estado de las zonas comunes antes de empezar y dejar claro quién responde por daños. En nuestras obras, el jefe de obra coordina con la comunidad los cortes de agua puntuales, la entrada de material y la retirada de escombros.

Residuos, contenedor y vía pública

La gestión de residuos forma parte del trámite y del presupuesto, y un contenedor en la calle necesita su propia autorización.

Los escombros de obra deben ir a un gestor autorizado, y el ayuntamiento puede pedir que lo acredites o que dejes una garantía; los requisitos cambian de un municipio a otro. Si hace falta contenedor, sacos, plataforma o reservar espacio en la calle, hay que pedir la ocupación de vía pública; pregunta a la empresa del contenedor si se encarga ella. Consulta en tu ayuntamiento antes de empezar y comprueba la disponibilidad antes de fijar la fecha de demolición.

¿Qué documentación conviene preparar?

Cuanto más clara sea la descripción de la obra, más fácil es identificar el trámite y menos subsanaciones habrá. El trámite lo presenta el propietario; nosotros te ayudamos a preparar la documentación y te guiamos en cada paso.

• Descripción detallada de la actuación y dirección de la vivienda.
• Plano del estado actual y del propuesto si cambia la distribución.
• Presupuesto de los trabajos, que sirve también para calcular impuestos y tasas.
• Datos de la empresa y, cuando haga falta, del técnico.
• Documentación de gestión de residuos y medios auxiliares.
• Autorización de la comunidad si se tocan elementos comunes.

Además del trámite, el ayuntamiento cobra el impuesto sobre construcciones (ICIO) y, según el municipio, una tasa; ambos dependen del presupuesto de la obra y los fija cada ayuntamiento, así que consulta en tu ayuntamiento antes de empezar. Si renuevas la instalación eléctrica, el instalador autorizado emite el certificado de la nueva instalación. En algunos municipios, como Madrid capital, existen además entidades colaboradoras urbanísticas; pregunta en tu ayuntamiento si tu trámite puede pasar por ellas.

¿Cuánto tardan los permisos y cómo encajarlos en el calendario?

Con declaración responsable, el trámite suele ser lo que menos retrasa la obra; con licencia, el plazo administrativo depende del municipio y de la obra, y hay que contar con él desde el principio. Consulta en tu ayuntamiento antes de empezar cuánto suele tardar.

No programes suministros, mudanza o demolición con una fecha administrativa sin confirmar. Separa el calendario en bloques:

1. Definición de la obra, mediciones y calidades.
2. Documentación y presentación del trámite.
3. Autorización, si se necesita licencia, y aviso a la comunidad.
4. Pedidos de largo plazo: cocina, ventanas, carpintería.
5. Ejecución.

El diseño y los pedidos pueden avanzar mientras se tramita, pero la obra no debe empezar hasta cumplir los requisitos. Reserva margen para subsanaciones y evita que la cocina o las ventanas lleguen antes de que la vivienda esté lista. Si quieres ver todo el proceso de principio a fin, lo tienes en nuestra guía de reforma integral de piso en Madrid.

Antes de firmar con una empresa de reformas

Pide que el presupuesto diga qué documentación te prepara la empresa para el trámite y qué impuestos o tasas se pagan aparte.

Guarda los justificantes y las versiones aprobadas de planos y memoria. Y si durante la obra cambia el alcance (por ejemplo, decides abrir un hueco que no estaba previsto), revisa si el trámite sigue valiendo antes de hacerlo. Nosotros valoramos cada cambio en una orden de cambio que apruebas antes de ejecutarlo, y el plazo queda fijado en el contrato. Llevamos más de 20 años reformando viviendas y locales, damos un año de garantía y tenemos seguro de responsabilidad civil; el trámite lo presentas tú, y te ayudamos a prepararlo desde la visita, que es gratis. Para conocer cómo trabajamos, consulta nuestro servicio de reformas integrales en Madrid y Toledo; si lo que quieres saber es el coste, tienes la guía de precio de reforma integral por metros.

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para reformar mi piso en Madrid?

Para una reforma interior que no toca estructura, fachada ni elementos protegidos, lo habitual es una declaración responsable, no una licencia. La licencia suele reservarse para obras estructurales, cambios de fachada, edificios protegidos o cambios de uso. Confirma siempre el trámite en tu ayuntamiento antes de empezar.

¿Puedo tirar un tabique sin permiso?

No conviene. Tirar tabiques cambia la distribución y entra en el trámite de la reforma, y antes hay que confirmar que no es un muro de carga. Si lo es, la obra afecta a la estructura, necesita proyecto técnico y normalmente licencia. Un técnico debe revisarlo antes de demoler.

¿Tengo que pedir permiso a la comunidad de vecinos?

Para obras dentro de tu vivienda que no afectan a elementos comunes, la ley exige comunicarlo antes al presidente o al administrador, no pedir permiso. Si tocas fachada, bajantes, estructura o la imagen exterior de las ventanas, necesitas el acuerdo de la comunidad.

¿Qué pasa si hago la obra sin el trámite correcto?

El ayuntamiento puede paralizar la obra, abrir un expediente sancionador y exigir que se legalice o se reponga lo hecho. Además, puede darte problemas al vender o al hipotecar la vivienda. Tramitarlo bien desde el principio sale más barato que regularizarlo después.