En esta guía
Respuesta rápida Reformar un piso en Madrid sigue siempre el mismo orden: decidir y presupuestar, tramitar permisos y avisar a la comunidad, demoler, levantar tabiques, hacer instalaciones, revestimientos, carpintería, cocina y baños, y pintura final. Un piso de 70–100 m² con cocina y baños suele llevar 10–14 semanas de obra, más la preparación previa.
Una reforma integral de piso en Madrid sale cara cuando las decisiones llegan tarde: un tabique que se mueve con la obra empezada, un azulejo sin elegir que retrasa al alicatador o un permiso que no se pidió. Esta guía te explica, paso a paso, el orden real de una reforma, cuánto tarda cada fase y qué tienes que preparar antes de que entre el primer operario.
¿Qué tienes que decidir antes de empezar?
Antes de demoler nada, cierra cuatro decisiones: para qué reformas, cuánto puedes gastar, qué nivel de acabados quieres y cuándo necesitas la vivienda terminada.
- Objetivo: vivir mejor, alquilar, vender o las tres cosas. Cambia dónde conviene invertir.
- Presupuesto máximo, con un margen de imprevistos del 8–15 % según la antigüedad del piso.
- Nivel de acabados: estándar, medio o alto. Decide si cocina y baños llevan más inversión.
- Fecha objetivo: mudanza, fin de un alquiler, venta. Calcula hacia atrás.
Si aún no tienes una cifra de referencia, consulta la guía de precio de reforma integral por metros en Madrid antes de pedir presupuestos.
Paso a paso: las fases de una reforma integral de piso
Una reforma integral se hace de dentro hacia fuera: primero lo que queda oculto (instalaciones, tabiques) y al final lo que se ve (suelos, muebles, pintura). Saltarse el orden obliga a romper lo ya terminado.
Fase 1. Visita técnica, proyecto y presupuesto
Se mide el piso, se revisa el estado de la electricidad, la fontanería y las bajantes, y se define la distribución por estancias. Con eso se prepara el presupuesto por partidas y se eligen calidades. Cuanto más cerrado quede aquí, menos cambios habrá en obra.
En Reformas Casablanca la visita es gratis (también los sábados por la mañana) y el desplazamiento no se cobra en obras desde 5.000 €. Te entregamos el presupuesto en 48–72 h, sin IVA y con el IVA del 21 % en el resumen, y la obra suele empezar 2–4 semanas después de aceptarlo. Hacemos obras desde 1.000 €.
Fase 2. Trámites y comunidad de propietarios
Antes de empezar hay que tramitar el permiso municipal que corresponda y avisar a la comunidad. El trámite lo presenta el propietario; nosotros te ayudamos a prepararlo y te guiamos en cada paso. Lo vemos más abajo.
Fase 3. Protección y demolición
Se protegen portal, ascensor y escalera, y se retiran suelos, alicatados, tabiques, sanitarios y la cocina antigua. El escombro sale en sacas o contenedor. Al demoler aparece el estado real del piso: es el momento de detectar sorpresas.
Fase 4. Albañilería y nueva distribución
Se levantan los tabiques nuevos, se cierran huecos y se preparan las bases de los suelos. La distribución tiene que estar definitiva antes de pasar a instalaciones.
Fase 5. Instalaciones
Electricidad, fontanería, desagües y, si se ha pactado, climatización y telecomunicaciones. Se prueban antes de cerrar paredes y techos: después ya no se ven.
Fase 6. Yesos, techos y revestimientos
Se cierran rozas, se hacen techos de pladur si los hay, y se colocan alicatados de cocina y baños y los suelos.
Fase 7. Carpintería, cocina y baños
Entran puertas, armarios y rodapiés; se montan los muebles de cocina, la encimera, los sanitarios y la grifería.
Fase 8. Pintura, remates, limpieza y entrega
Pintura final, mecanismos, luminarias, silicona y ajustes. Después, limpieza de obra y revisión conjunta de la vivienda antes de la entrega.
¿Cuánto tarda una reforma integral de un piso en Madrid?
Un piso medio con cocina y baños nuevos suele llevar entre 8 y 14 semanas de obra; los pisos grandes o con calidades altas, más. Son plazos orientativos de ejecución:
| Superficie | Alcance habitual | Plazo de obra |
|---|---|---|
| 50–70 m² | Reforma completa estándar | 8–10 semanas |
| 70–100 m² | Redistribución + cocina + baños | 10–14 semanas |
| Más de 100 m² | Calidades altas o cambios complejos | 12–18 semanas |
A estos plazos súmales la preparación: visita, presupuesto, elección de materiales y trámites. Y ten en cuenta los materiales que tardan en llegar, como cocinas a medida, ventanas o algunos azulejos: se piden con antelación para que no paren la obra.
Permisos y comunidad de propietarios
Una reforma integral suele necesitar algún trámite en el ayuntamiento, y cuál depende del alcance: no es lo mismo cambiar suelos que mover tabiques o tocar fachada. Confírmalo antes de fijar la fecha de demolición.
Tenlo en cuenta en tu calendario:
- Trámite municipal: el procedimiento y la documentación cambian según la obra y el municipio. Lo explicamos en la guía de permisos y licencias para reformas en Madrid.
- Comunidad: avisa del calendario, revisa las normas sobre horarios, uso del ascensor y protección de zonas comunes, y acuerda dónde va el contenedor.
- Elementos comunes: bajantes, patios, fachada o estructura no se tocan sin revisar antes qué permite la comunidad y qué exige el trámite.
- Contenedor en la calle: puede necesitar su propio permiso de ocupación de la vía pública.
¿Quieres un calendario para tu piso? Un técnico mide en la visita y te damos un presupuesto por partidas con el plazo de obra, sin compromiso.
¿Se puede vivir en el piso durante la reforma?
En una reforma integral, no es recomendable. Habrá días sin agua ni luz, polvo en toda la casa y oficios trabajando en todas las estancias. Si es una reforma parcial (solo cocina o solo un baño), sí suele ser posible organizándose.
Planifica dónde vivirás, dónde guardarás los muebles y cómo darás acceso a la obra (llaves, horarios, portero). Si alquilas otra vivienda, que el contrato de alquiler cubra el plazo de obra con algo de margen.
Cómo evitar retrasos y sobrecostes
La mayoría de los retrasos vienen de decisiones que llegan tarde, no de la obra en sí. Estas reglas los evitan:
- Cierra materiales y modelos antes de empezar, sobre todo los que tardan en llegar.
- Deja por escrito qué está incluido y qué no.
- Reserva un 8–15 % para imprevistos, sobre todo en pisos antiguos.
- Evita cambios de diseño en fases avanzadas: un cambio con los alicatados puestos cuesta mucho más que en el plano.
- Si cambias algo, que tenga precio y plazo aprobados antes de hacerse.
Llevamos más de 20 años reformando viviendas y locales, con más de 100 proyectos al año y nuestro propio equipo de oficios. En nuestras obras, un jefe de obra revisa cada oficio antes de dar paso al siguiente y los cambios van con una orden de cambio que apruebas antes de ejecutar. Puedes seguir el avance desde nuestra app, con fotos de cada tarea terminada, y al entregar la obra queda cubierta con un año de garantía y nuestro seguro de responsabilidad civil. Si prefieres que una sola empresa se encargue de todo, te explicamos qué incluye una reforma integral llave en mano.
Checklist antes de que empiece la obra
- Objetivos definidos por estancia.
- Prioridades de inversión claras (instalaciones, cocina, baños).
- Presupuesto máximo y margen de imprevistos.
- Varias ofertas comparadas partida a partida. Te ayuda nuestra guía para comparar presupuestos de reforma.
- Contrato con plazo, pagos por hitos, garantía y procedimiento de cambios.
- Trámite municipal confirmado y comunidad avisada.
- Materiales de largo plazo pedidos.
- Vivienda alternativa y guardamuebles resueltos.
Si la cocina es una parte central de tu reforma, mira también nuestro servicio de reformas de cocinas en Madrid y Toledo. Para el proyecto completo, el de reformas integrales en Madrid y Toledo.
Preguntas frecuentes
¿Qué se reforma primero en un piso?
Primero la demolición, la nueva distribución y las instalaciones de electricidad y fontanería. Después vienen yesos, techos, alicatados y suelos, y al final la carpintería, la cocina, los baños y la pintura. El orden es de lo oculto a lo visible para no tener que romper trabajos ya terminados.
¿Es mejor reformar todo de una vez o por fases?
Cuando las instalaciones y la distribución necesitan cambios profundos, suele ser más eficiente y económico hacer la reforma completa de una vez. Por fases repites protecciones, desescombro y desplazamientos, y una fase puede obligar a romper lo que se hizo en la anterior.
¿Cuánto debo reservar para imprevistos?
Como regla práctica, reserva entre un 8 % y un 15 % del presupuesto, según la antigüedad del piso y el alcance técnico. Los pisos antiguos esconden más sorpresas al demoler: bajantes deterioradas, instalaciones fuera de norma o suelos que hay que nivelar.
¿Hace falta licencia para reformar un piso en Madrid?
Lo habitual es que haga falta algún trámite municipal, pero cuál depende de lo que se haga: no es igual renovar acabados que redistribuir o tocar elementos comunes. Confírmalo con el ayuntamiento antes de fijar fechas. El trámite lo presenta el propietario; nosotros te ayudamos a prepararlo y te guiamos.
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